Doanh số nhà đã qua sử dụng giảm đi
Vào tháng 9, doanh số bán nhà đã qua sử dụng tại Hoa Kỳ giảm trong 4 tháng liên tiếp, đạt mức chậm nhất trong hơn một thập kỷ. Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với thách thức từ lãi suất thế chấp tăng vọt và số lượng tài sản có sẵn lịch sử thấp.
Doanh số bán nhà đã qua sử dụng giảm 2% vào tháng 9 so với tháng 8, đạt tốc độ hàng năm điều chỉnh mùa vụ là 3,96 triệu đơn vị, theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Mặc dù con số này vượt quá dự kiến tốc độ 3,9 triệu đơn vị, nhưng nó đánh dấu tốc độ bán chậm nhất kể từ tháng 10 năm 2010, khi thị trường bất động sản vẫn đang vật lộn với hậu quả của cuộc khủng hoảng phá sản do cuộc khủng hoảng nhà ở vài năm trước đó.
Doanh số cũng ghi nhận mức giảm đáng kể 15,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong chín tháng đầu năm, doanh số giảm 21% so với cùng kỳ năm 2022.
Mặc dù tốc độ bán nhà đã qua sử dụng chậm lại, giá nhà vẫn tiếp tục tăng theo năm. Giá bán trung bình toàn quốc tăng 2,8% so với tháng 9 năm trước, đạt mức 394.300 USD. Tuy nhiên, nó đã giảm 3,1% so với tháng trước.
Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, lưu ý rằng lượng hàng hóa hạn chế và sự gia tăng lãi suất thế chấp đang góp phần làm suy giảm thị trường bán nhà. Yun dự đoán lãi suất thế chấp sẽ giảm vào mùa xuân, mang lại một số sự nhẹ nhõm cho thị trường.
Lãi suất tuần trung bình cho khoản vay thế chấp 30 năm vượt quá 7% vào tháng 8 và đã duy trì ở mức trên đó kể từ đó, đạt mức cao nhất kể từ năm 2000 là 7,57%, theo Freddie Mac.
Những lãi suất cao này thêm chi phí đáng kể cho người vay và hạn chế khả năng mua nhà của họ, làm trầm trọng thêm một thị trường nhà ở đã không thể tiếp cận được. Lãi suất cao cũng khuyến khích những chủ nhà đã khóa lãi suất thấp trong quá khứ không bán nhà của họ.
Sự tăng lãi suất thế chấp có liên quan chặt chẽ đến sự tăng lãi suất trái phiếu kho bạc Mỹ 10 năm, đóng vai trò làm tham chiếu cho giá cho vay của các nhà cho vay. Dự đoán lạm phát trong tương lai của nhà đầu tư, nhu cầu toàn cầu đối với trái phiếu kho bạc Mỹ và quyết định của Cục Dự trữ Liên bang có thể ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp.
Cục Dự trữ Liên bang đã nâng mức lãi suất chính lên mức cao nhất kể từ năm 2001 nhằm kiểm soát lạm phát cao, và đã cho thấy dự kiến giảm lãi suất ít hơn so với dự kiến trong năm tới. Những dự đoán này đã đẩy lãi suất trái phiếu kho bạc lên mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.
Trong khi lãi suất thế chấp tăng vọt đã hạn chế khả năng tiếp cận thị trường nhà ở đối với nhiều người mua tiềm năng, tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nhà để bán vẫn khiến thị trường cạnh tranh mạnh, đặc biệt là đối với nhà có giá phải chăng.
Nhà đang bán rất nhanh, với thời gian xoay vòng trung bình chỉ là 21 ngày trên thị trường. Khoảng 26% nhà được bán với giá cao hơn giá niêm yết.
Mặc dù số lượng nhà trên thị trường vào cuối tháng 9 so với tháng 8 tăng 2,7%, nhưng nó vẫn thấp hơn 8,1% so với năm trước. Điều này dẫn đến nguồn cung chỉ là 3,4 tháng ở tốc độ bán hiện tại, thấp hơn nhiều so với 4-5 tháng cung cấp cho thị trường cân bằng.
Người mua nhà lần đầu, thường thiếu vốn đặt cọc cần thiết, đã bị ảnh hưởng không cân xứng bởi sự kết hợp của lãi suất thế chấp tăng và giá tăng. Họ chiếm 27% tổng số giao dịch nhà trong tháng qua, một sự sụt giảm đáng kể so với tiêu chuẩn lịch sử là 40% tổng doanh số.
Ngược lại, người mua thanh toán bằng tiền mặt ngày càng phổ biến trên thị trường. Trong tháng 9, giao dịch thanh toán bằng tiền mặt chiếm 29% tổng số giao dịch nhà, so với tỷ lệ 20% thông thường. Lần cuối cùng giao dịch thanh toán bằng tiền mặt đóng vai trò quan trọng trong giao dịch nhà là trong cuộc khủng hoảng phá sản cuối những năm 2000.