Bàn cờ đã đảo chiều: Florida và Texas là những thua cuộc lớn nhất trong thị trường nhà ở khi Ohio xuất hiện như người chiến thắng bất ngờ

(SeaPRwire) –   Trong thời kỳ đại dịch, thị trường nhà ở Florida và Texas đã chứng kiến sự gia tăng về mức độ phổ biến. Không bị ràng buộc bởi việc phải đến văn phòng, những người làm việc từ xa đã di chuyển về phía nam để tận dụng nhiệt độ ấm áp, thuế suất thấp và các công trình xây dựng mới của Vành đai Mặt trời (Sunbelt). 

Nhưng câu chuyện đó đang được viết lại. Người mua nhà hiện đang ưu tiên khả năng chi trả và việc làm ổn định, có nghĩa là các thành phố thuộc Vành đai Rỉ sét (Rust Belt) hiện mạnh hơn so với các đối tác Vành đai Mặt trời (Sunbelt) của họ. Ohio, đặc biệt, là một nhà vô địch thầm lặng của thị trường nhà ở Mỹ, nhờ sức hấp dẫn của Cleveland Clinic và một nhà máy Intel trị giá 20 tỷ đô la. Ồ, và những ngôi nhà ở đây rẻ hơn khoảng 30% so với những ngôi nhà ở các vùng ven biển.

Dữ liệu của Redfin công bố hôm thứ Hai cho thấy Mỹ đang vững chắc là một thị trường của người mua, với số lượng người bán nhiều hơn người mua 43% trong tháng 3—chỉ kém một chút so với khoảng cách lớn nhất được ghi nhận kể từ năm 2013. Nhưng sự khó khăn không được phân bổ đều. 

Trong một thị trường mất cân bằng, Ohio vẫn vững vàng

Năm thị trường của người mua mất cân bằng nhất trong cả nước đều nằm ở Vành đai Mặt trời (Sunbelt): Miami (nơi người bán nhiều hơn người mua 148%), Nashville (119%), Austin (112%), San Antonio (109%) và Las Vegas (101%). Mọi khu vực đô thị lớn ở Florida và Texas mà Redfin theo dõi hiện đều là thị trường của người mua, với số lượng người bán ở Houston nhiều hơn người mua 97% và ở Dallas là 87%.

“Thuế tài sản cao, chi phí bảo hiểm tăng và lo ngại về an ninh việc làm đang khiến người mua nhà rất chọn lọc,” Barb Cooper, một đại lý bất động sản Redfin Premier ở Austin, cho biết trong một tuyên bố. “Những người mua trên thị trường muốn những ngôi nhà sẵn sàng để ở (turnkey homes) theo mọi nghĩa, và họ có thể chờ đợi mà không cần phải thỏa hiệp vì chúng tôi có rất nhiều hàng tồn kho.”

Trong khi đó, Ohio vẫn giữ vững vị thế. Cincinnati và Columbus là những thị trường của người mua ở mức độ vừa phải (lần lượt là 30,7% và 22,8%), và Cleveland là một trong những thị trường cân bằng hiếm hoi ở Mỹ. 

Đặc biệt, người mua thuộc Gen Z và những người làm việc từ xa đang rời bỏ các khu đô thị Vành đai Mặt trời (Sunbelt) có chi phí cao để đến vùng Trung Tây, nơi giá nhà trung bình thường dao động từ 200.000 đến 275.000 đô la—thấp hơn nhiều so với con số quốc gia đã vượt quá 400.000 đô la. Giá nhà trung bình của Cleveland nằm quanh mức 150.000 đô la, dữ liệu của Realtor.com cho thấy, chưa bằng một phần ba so với 625.000 đô la của Miami.

“Nằm trên bờ phía nam của Hồ Erie, Cleveland pha trộn sự kiên cường của Vành đai Rỉ sét (Rust Belt) với một câu chuyện trở lại đầy chân thực—từ Cleveland Clinic đẳng cấp thế giới đến Đại sảnh Danh vọng Rock & Roll, đến các khu phố được hồi sinh như Ohio City và Tremont, nơi những ngôi nhà trăm tuổi nằm cạnh các nhà máy bia và nhà hàng sôi động,” theo Realtor.com. “Đây là một thành phố vượt xa kỳ vọng, và thị trường bất động sản của nó đang bắt đầu chứng minh điều đó.”

Vấn đề giá nhà của Vành đai Mặt trời (Sunbelt)

Sự thay đổi về đòn bẩy đang thể hiện rõ qua giá cả, và đó là nơi Texas và Florida đang chịu tổn thất lớn nhất. 

Phân tích dữ liệu từ Lance Lambert, người sáng lập ResiClub, cho thấy giá nhà ở khu vực đô thị Austin hiện thấp hơn 27,8% so với đỉnh điểm năm 2022 của chúng, trong khi giá nhà ở Hartford cao hơn 22,5% so với đỉnh điểm năm 2022 của chúng. 

“Một phần của sự ‘phân nhánh’ đó quy về sự hồi quy về giá trị trung bình, với nhiều đợt giảm giá nhà rõ rệt xảy ra ở các thị trường đã quá nóng trong thời kỳ bùng nổ nhà ở do đại dịch,” Lambert viết.

Trên toàn quốc, giá nhà chỉ tăng 0,8% so với cùng kỳ năm trước từ tháng 3 năm 2025 đến tháng 3 năm 2026, theo phân tích của Lambert về Zillow Home Value Index, và 89 trong số 300 thị trường nhà ở lớn nhất cả nước đã ghi nhận giá giảm so với cùng kỳ năm trước vào tháng 3. Ở Texas, Florida và Colorado, lượng hàng tồn kho đang hoạt động vượt xa mức trước đại dịch năm 2019, Lambert viết, vì Vành đai Mặt trời (Sunbelt) đã xây dựng quá mức. Điều đó có nghĩa là giá nhà sẽ giảm hoặc giữ nguyên, ông nói thêm. 

Vùng Trung Tây đang gặp vấn đề ngược lại. Dữ liệu của Redfin cho thấy giá nhà ở Columbus tăng gần 4% so với cùng kỳ năm trước, với giá bán trung bình là 290.000 đô la. Và ở khu vực đô thị Cleveland, ba thành phố tăng trưởng nhanh nhất là Hunting Valley (+8,6%), Bentleyville (+7,8%) và Moreland Hills (+9,0%), theo dữ liệu của Zillow được tổng hợp bởi Stacker.

Toledo cũng được Realtor.com xếp hạng là thị trường nhà ở nóng thứ tư trong cả nước vào năm 2026, với mức tăng giá dự kiến là 13,1%. Trong khi người bán ở Vành đai Mặt trời (Sunbelt) đang cắt giảm giá để giải phóng hàng tồn kho, người bán ở Ohio đang chứng kiến giá trị tài sản của họ tăng lên.

Khí hậu, bảo hiểm và sự rời đi khỏi Florida

Sự thay đổi này cũng được khuếch đại bởi những yếu tố mà người mua không thể thương lượng để thoát khỏi: rủi ro khí hậu, phí bảo hiểm tài sản và phí HOA (hiệp hội chủ nhà) tăng cao.

Florida đã phải vật lộn với các thảm họa thiên nhiên ngày càng gia tăng, phí bảo hiểm tăng vọt và phí HOA chung cư tăng cao, điều này đã khiến một số chủ nhà phải rời đi, theo Redfin. Trên thực tế, dữ liệu từ Insurify, được trích dẫn bởi Insurance Business, cho thấy phí bảo hiểm hàng năm trung bình ở Bang Nắng ấm là 8.292 đô la, cao hơn khoảng 181% so với mức trung bình toàn quốc.

Miami cũng được coi là một trong những thị trường yếu nhất vì có quá nhiều căn hộ chung cư, và các chủ sở hữu trên khắp Nam Florida đã phải chịu các khoản đánh giá đặc biệt lớn phát sinh từ luật kiểm tra cấu trúc sau vụ Surfside. Texas có phiên bản riêng của vấn đề này: Thuế tài sản và chi phí bảo hiểm do bão đá, lốc xoáy và rủi ro bão Vịnh đã làm xói mòn tính toán về khả năng chi trả đã thu hút hàng triệu người đến đó.

Tại sao Ohio đang chiến thắng

Ohio không nằm trong tầm ngắm của nhiều người mua ven biển vì lý do lối sống, nhưng trên lý thuyết, nó có thể hợp lý hơn từ góc độ khả năng chi trả.

Columbus có giá nhà trung bình khoảng 250.000 đô la, dữ liệu của Zillow cho thấy, và Cleveland cung cấp chi phí sở hữu thực sự thấp hơn tiền thuê nhà—một thành tựu hiếm có trên thị trường hiện nay. 

Cơ sở doanh nghiệp của Cincinnati bao gồm sáu công ty 500, từ Kroger đến Procter & Gamble. Trong khi đó, dự án bán dẫn trị giá khoảng 20 tỷ đô la của Intel ngay bên ngoài Columbus đang thu hút nhân tài, vốn và nhu cầu nhà ở.

Danielle Andrews, một nhà môi giới bất động sản của Realty One Group Next Generation, trước đây đã nói với rằng cô gần đây đã làm việc với một số người mua thuộc Gen Z—đặc biệt là những người làm việc từ xa và các chuyên gia trẻ—những người đang rời bỏ các khu vực có chi phí cao như Florida để tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng hơn.

“Đối với nhiều người, đó không chỉ là về những ngôi nhà rẻ hơn, mà còn là về khả năng xây dựng tài sản sớm hơn mà không bị chìm trong chi phí chung,” Andrews nói. Cô cũng trích dẫn một thống kê của StorageCafe cho thấy Gen Z và thế hệ millennials mỗi nhóm chiếm gần 30% tổng số người di chuyển giữa các bang, với các bang như Indiana và Wisconsin chứng kiến một số mức tăng lớn nhất. 

Sự phổ biến của Florida và Texas sẽ không biến mất hoàn toàn, nhưng khoản phụ phí thời đại dịch đã cho phép người bán ở Vành đai Mặt trời (Sunbelt) tự định giá đã không còn. Thay vào đó là một thị trường nơi người mua, được trang bị hàng tồn kho và đòn bẩy, cuối cùng đang nắm quyền quyết định.